Die Stadtverwaltung hat Ende 2023 das Berliner Büro dbp dasbauprojekt mit der Auswertung aller zum technischen und baulichen Zustand des Stadthauses vorliegenden Gutachten beauftragt. Diese liegt nun vor. Im Ergebnis kommt das Büro zu dem Schluss, dass das in den Jahren 1974 bis 1977 nach einem Entwurf von Heinle, Wischer und Partner erbaute und im Jahr 1978 bezogene Stadthaus grundsätzlich saniert werden könnte. Möglich wäre eine sogenannte Kernsanierung, das heißt, das Gebäude würde bis auf den Rohbau komplett zurückgebaut. Auch aus baurechtlicher Sicht wäre die Liegenschaft sanierungsfähig.
Ausgewertet wurden vorliegende Gutachten zu den Themen Rohbau, Brandschutz, Erdbebensicherheit, Fassade, Gebäudetechnik und Schadstoffe.
Fassade und Gebäudetechnik müssen grundlegend erneuert werden
Die Fassade und die Gebäudetechnik sind veraltet und müssten erneuert werden. Zur Gebäudetechnik zählen neben der Wärmeversorgung, der Kühlung und der Lüftung u.a. auch die Wasserversorgung sowie die gesamte Elektro- und Kommunikationstechnik.
Die in den Erbauungsjahren typischerweise verbauten Schadstoffe müssten im Rahmen einer Sanierung fachgerecht zurückgebaut werden. Es handelt sich dabei um festverbauten Asbest und KMF (= künstliche Mineralfaser). Nicht gefunden wurden PCB (Polychlorierte Biphenyle) und PAK-haltige Baustoffe (PAK = Polycyclische aromatische Kohlenwasserstoffe).
Der Rohbau des Stadthauses wäre sanierungsfähig. Länger bekannt ist, dass u.a. die Stützenfüße auf den Parkdecks umfassend saniert werden müssen. Erste temporäre Abstützungsmaßnahmen sind jüngst bereits erfolgt. Das jährliche Monitoring der Stützen hat ergeben, dass weitere vorübergehende Maßnahmen erforderlich sind, sofern mit der eigentlichen Sanierung nicht innerhalb der nächsten zwei Jahre begonnen wird.
Abwägung der Wirtschaftlichkeit
Aus Nachhaltigkeitsaspekten wäre die weitere Nutzung des Rohbaus sinnvoll. Im Stadthaus sind rund 40 Tausend Kubikmeter Stahlbeton verbaut, für deren Herstellung rechnerisch rund 13.200 Tonnen CO2 genutzt wurden. Um diese CO2-Menge wieder aufzunehmen, würden 438.000 Bäume ein Jahr benötigen.
Das Gebäude hat zum Zeitpunkt der Errichtung umgerechnet 93,31 Millionen Euro gekostet. Heute wären das unter Berücksichtigung, dass sich der Baupreisindex von 1977 bis 2023 vervierfacht hat, knapp 400 Millionen Euro.
Aktuell liegen die Unterhaltskosten für Wartung der Gebäudetechnik, Strom, Fernwärme und die Investitionen in zwingend notwendige Erhaltungsmaßnahmen pro Jahr bei 7,5 Millionen Euro mit deutlich steigender Tendenz. Aus diesem Grund schlagen die Experten vor, ein Ende der Nutzungsdauer zu definieren und die Investitionen auf ein Minimum zu begrenzen.
Gutachter empfiehlt Auszug spätestens 2027
Vor dem Hintergrund der gutachterlich bestätigten Vielzahl an vorhandenen Mängeln sowie des hohen Ausfallrisikos der Gebäudetechnik empfiehlt das Büro dbp, das fast 50 Jahre alte Gebäude, in dem neben rund 1.500 Verwaltungsbeschäftigte, eine Kita, ein Kiosk, eine Gaststätte und eine öffentliche Parkgarage mit 300 Pkw- und 70 Fahrrad-Parkplätzen untergebracht sind, spätestens im Jahr 2027 frei zu ziehen.
Steffen Göbel vom Büro dasbauprojekt (dbp) erklärt zum Ergebnis der Auswertung: „Die vorliegenden Gutachten liefern ein sehr umfassendes Bild zum Zustand des Stadthauses. Auf dieser Basis können nun die notwendigen Entscheidungen fundiert getroffen werden.“
Weiteres Vorgehen
Oberbürgermeisterin Katja Dörner: „Es ist gut und wichtig, dass nun Klarheit über den Zustand des Stadthauses herrscht. Da der Gutachter das Gebäude als sanierungsfähig einstuft, bleiben alle Optionen auf dem Tisch. Nun brauchen wir eine intensive Diskussion darüber, wie wir das Stadthaus-Areal zukünftig nutzen wollen."
Stadtdirektor Wolfgang Fuchs: "Nach Jahren der Ungewissheit über die mögliche Nutzungsdauer des Stadthauses liegt nun eine Empfehlung des Gutachters vor, der sich die Verwaltung anschließt. Vorgeschlagen wird ein Auszug spätestens im Jahr 2027. Wenn der Stadtrat unserer Empfehlung folgt, werden wir schnellstmöglich mit den Vorbereitungen eines planvollen Umzugs beginnen."
Die Verwaltung schlägt dem Stadtrat vor, ein Projekt aufzusetzen, dass noch in 2024 eine Grundsatzentscheidung zur weiteren Nutzung des Stadthauses und des Stadthaus-Areals als Ganzes vorbereitet. Diese und die Entscheidung über einen möglichen Auszug werden auf der Tagesordnung des Rates in seiner nächsten Sitzung am 14. März stehen.
Beschlussvorlage veröffentlicht
Die entsprechende Beschlussvorlage hat die Stadtverwaltung hier (Öffnet in einem neuen Tab) veröffentlicht.